Es pot vendre un pis que estigui llogat?

Molts clients ens pregunten si existeix la possibilitat de vendre un pis arrendat, ja sigui perquè són els propietaris que volen vendre el pis o bé perquè són els llogaters  afectats per aquests fets. D’entrada ja hem de dir que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamentiendos Urbanos (en endavant LAU)  permet efectivament la venda d’un immoble que estigui arrendat.

D’acord amb l’article 14 de la LAU, el comprador d’una finca inscrita en el Registre de la Propietat, arrendada com a habitatge en tot o en part, només quedaria subrogat en el drets i obligacions de l’arrendador (venedor) si el contracte d’arrendament estigués inscrit en el Registre de la Propietat amb anterioritat a la transmissió de la finca.

És a dir, es podrà vendre l’immoble encara que estigués arrendat. No obstant, si el contracte estigués inscrit en el Registre de la Propietat, el nou propietari quedarà obligat a subrogar-se en el contracte existent. En canvi, si el contracte d’arrendament no estigués inscrit en el Registre de la Propietat,  qiedarà extingit i el llogater només podrà continuar durant tres mesos addicionals des de la comunicació del comprador, tal i com disposa l’apartat segon de l’article 14 de la LAU, excepte que el comprador accepti la continuació del contracte d’arrendament.

Així mateix, s’ha de posar de manifest que el llogater o arrendatari podrà exigir al venedor una indemnització pels danys i perjudicis que li hagi ocasionat la venda de l’immoble.

El que s’ha de tenir en consideració a l’hora de vendre un immoble és que s’ha de comunicar al llogater d’una banda que es posarà a la venta l’immoble i d’altra, les condicions de venda, atès que el llogater tindrà dret d’adquisició preferent de l’immoble en les mateixes condicions que es pacten amb un comprador potencial, llevat que hagin renunciat a aquest dret expressament en el contracte d’arrendament. Per tant, si el llogater  no ha renunciat expressament a aquest dret, podrà fer ús del dret de tanteig en un termini de 30 dies des de que rep la comunicació.

Per altra banda, si el llogater rebutja aquesta opció o no contesta dins del termini de 30 dies, es podrà vendre el pis amb els llogaters. No obstant, si les condicions de la venda haguessin canviat, s’ha de tornar a comunicar a l’inquilí per tal que pugui fer ús del dret de retracte i comprar l’immoble.

En conclusió, el comprador haurà de respectar el contracte d’arrendament existent si aquest contracte està inscrit en el Registre de Propietat amb anterioritat a la venda, però si no estigués inscrit, el comprador podria extingir el contracte d’arrendament vigent, d’acord amb l’article 1571 del codi Civil.

Tatevik Manukyan

Advocada

Responsable de l’àrea de Dret Civil

Requena Advocats