Puc recuperar les arres entregades si el banc no em concedeix el préstec?

Què passa quan un banc no concedeix un préstec però el comprador ja ha pagat unes arres?

Per abordar aquesta problemàtica és molt important conèixer el funcionament d’aquest tipus de contracte.

Què és el contracte d’arres?

És un tipus de contracte mitjançant el qual les parts es comprometen respectivament a comprar i vendre un bé immoble, en un futur, a canvi d’entregar una quantitat de diners. És a dir, és un precontracte que es deixa per escrit l’obligació de firmar posteriorment un contracte de compravenda d’una propietat.

Quin tipus d’arres existeixen?

1) Les arres confirmatòries: el comprador entrega una part del preu acordat i s’obliga a entregar la resta del preu quan es celebri el contracte de compravenda. En aquest cas, les parts no tenen llibertat per tirar-se enrere o rescindir el contracte d’arres.

2) Les arres penals:  la quantitat que s’entrega en l’acte de la signatura queda fixada com a indemnització per danys i perjudicis en cas d’incompliment.

3) Les arres penitencials: són les més habituals, i permeten desistir lliurement del contracte a qualsevol de les parts. S’ha de tenir en consideració que les arres penitencials s’han de pactar expressament, tal i com estableix l’article 621-8 del Codi Civil de Catalunya. D’aquesta manera, si el comprador desisteix del contracte, les perd, excepte que el desistiment estigués justificat d’acord amb allò disposat per l’article 621-49 del Codi Civil de Catalunya. Per altra banda, si qui desisteix és el venedor, les ha de retornar doblades.

I així, podré  recuperar les arres entregades si el banc no em concedeix el préstec?

La resposta no és senzilla, però l’article 621-49 del Codi Civil de Catalunya disposa que el comprador podrà desistir del contracte de compravenda si justifica documentalment, en el termini pactat, que la entitat bancaria no li concedeix el préstec hipotecari, excepte si aquesta denegació deriva d’una negligència del comprador. No obstant, aquesta clàusula s’ha d’haver pactat expressament en el contracte d’arres.

D’aquesta manera, a la part compradora, li interessarà afegir una clàusula al contracte d’arres que condicioni la compra de l’immoble a l’obtenció del préstec hipotecari. És a dir, si el banc finalment no atorgués el préstec hipotecari, el venedor les hauria de retornar. Contràriament, a la part venedora, el més segur és que no li interessi afegir aquesta clàusula al contracte d’arres.

Des de Requena Advocats, aconsellem als nostres clients que abans de signar qualsevol tipus de contracte per conèixer les conseqüències que poden tenir per vosaltres els incompliments de qualsevol de les parts contractant.

Tatevik Manukyan

Advocada

Responsable de l’àrea de Dret civil

Requena Advocats